מיחזור משכנתא – הדרך הנכונה להורדת יוקר המשכנתא או לגיוס אשראי נוסף

מיחזור משכנתא – הדרך הנכונה להורדת יוקר המשכנתא או לגיוס אשראי נוסף

מיחזור משכנתא – הדרך הנכונה להורדת יוקר המשכנתא או לגיוס אשראי נוסף | מיחזור משכנתא הינו העמדה מחדש של משכנתא קיימת, בדרך כלל בריביות טובות יותר מן המשכנתא המקורית. במסגרת מיחזור משכנתא לעיתים גם ניתן לגייס כסף נוסף מעבר לסכום המשכנתא המקורית, תוך פריסה של ההפרש בפריסה נוחה על פני שנים רבות, מה שמקטין את ההחזר החודשי היחסי עבור ההפרש והופך אותו לנוח. פרופיל של גיוס אשראי פחות שגרתי

משכנתאות הינן סוג ההלוואות הנפוצות ביותר בתחום הנדל"ן. מדובר בהלוואות גדולות מאוד, הפרוסות למשך שנים ארוכות, תוך שעבוד הנכס עבורו נלקחה ההלוואה כערובה עבור הגורם המממן במקרה של אי עמידה בפירעון ההלוואה שנלקחה.

אחד הרכיבים החשובים והמרכזיים במשכנתאות הינו הריבית, העשויה להגיע לעשרות, אם לא מאות אלפי שקלים להלוואה. זאת מכיוון שמשכנתאות נלקחות בסכומים של מליוני שקלים, והריבית השנתית נגזרת באחוזים מהסכום הכללי שנלקח עבור ההלוואה עצמה.

גובה הריבית בכל משכנתא תלוי בהרכב ההלוואות המשניות בתוכה, באופי המסלולים שלהן, וכן בגורמים חיצוניים כגון מדיניות הגורם המממן, מדיניות הריבית של בנק ישראל ואפילו שערי מטבע החוץ עשויים להשפיע על הריבית של המשכנתא ועל ההלוואה כולה.

לכן בשנים האחרונות במיוחד נוצר הנוהג לבחון מחדש בכל תקופה מסויימת את כדאיות הרכבה הנוכחי של משכנתא קיימת, לעומת מה ששוק המשכנתאות, על ריביותיו ועלויותיו השונות, יודע להציע באותה נקודת זמן.

בחינה מחדש זו הולידה מנגנונים של מיחזור משכנתא – כלומר, לקיחה מחדש של משכנתא קיימת בעלויות / ריביות או בפריסה יותר אטרקטיבית, לעיתים אצל הגורם המממן המקורי ולעיתים אצל אחד ממתחריו שפשוט הציע עיסקה טובה יותר.

בהליכים של מיחזור משכנתא אנו גם רואים יותר ויותר בשנים האחרונות תופעה בה הלווים לוקחים משכנתא גדולה יותר מסכום המשכנתא המקורית. הדבר מתאפשר נוכח עליית ערך הנכס הממושכן, המאפשר על פי חוק לקחת עד 50% מערכו, בשעה שיתרת המשכנתא כבר פחותה משיעור זה בשווי הנכס.

גם גדילה בכושר ההחזר המוערך של הלווים עשוי לסייע לקחת משכנתא גדולה יותר על גבי משכנתא קיימת במסגרת הליך של מיחזור משכנתא, כאשר ההפרש נפרס לאורך חיי המשכנתא ו"נבלע" כהחזר כספי חודשי קטן יחסי בגלל הפריסה ארוכת השנים שלו.

משכנתא לעסקים

משכנתאות למגורים ניתנות בדרך כלל למשפחה המהווה יחידה כלכלית אחת, לצרכי רכישת נכס למגורים.

להבדיל ממשכנתאות למגורים, ישנה גם משכנתא לעסקים. זוהי משכנתא היכולה להינתן ליחידה כלכלית אחת או יותר, במסגרת שותפות עסקית, לצורך רכישה או השקעה בנכס שהינו עסק קיים.

משכנתא לצורך רכישת עסק מצריכה הליך יותר מורכב, לרבות הצגת תוכנית עסקית ריאלית שנכתבה באופן מקצועי על ידי יועץ עסקי, לרבות תחזית הכנסות ריאלית ותכנון כושר החזר.

משכנתא לעסקים בדרך כלל תהיה גבוהה יותר מבחינת סכום כולל של ההלוואה, ביחס למשכנתאות למגורים, ולו בגלל השווי הבסיסי הגבוה יותר של נכסים למגורים. במקביל, משכנתאות לעסקים במקרים רבים הינם בעלות פריסה קצרה יותר ממשכנתאות למגורים, בכפוף לאותה תוכנית עסקית שהוצגה בעת לקיחתה, על בסיס זמן פירעון קצר יותר המתוכנן מראש על סמך רווחים עתידיים.

חשוב לומר כי כמו במשכנתאות למגורים, גם במשכנתא לעסקים ניתן לבצע מיחזור משכנתא. בעל עסק עשוי לשקול מיחזור משכנתא כדי להוריד בעלות החודשית של החזר המשכנתא, לצמצם במחיר הריבית של ההלוואה לאורך חייה, או אפילו כדי לגייס הון נוסף להשקעה בעסק עצמו.

משכנתא לדירה שניה

לעיתים, משכנתאות למגורים ניתנות גם לצורך השקעה בנכס למגורים, כלומר – נכס המניב הכנסה עבור המשקיע, מבלי שהמשקיע עצמו יגור בנכס הנרכש. בתסריט הזה, מדובר למעשה בלקיחת משכנתא לדירה שניה.

כמו בכל סוגי המשכנתאות, יש צורך בהוכחת כושר החזר, וכן להציג איזשהו סוג של תוכנית עסקית המציגה את ההכנסות הצפויות מן הנכס המניב אותו מבקשים לרכוש באמצעות הלוואה. רק לאחר שכל המספרים הללו "מסתדרים", ובהנחה שההיסטוריה הבנקאית של הלווים במשכנתא הראשונה שלהם תקינה – הגורם המממן צפוי לאשר מתן משכנתא לדירה שניה.

כמו בכל סוגי המשכנתאות האחרים, גם משכנתא לדירה שניה ניתן למחזר, אם מוצאים שהדבר כדאי ורצוי, ואם מוצאים גורם מממן מתחרה, או במסגרת הגורם המממן הקיים, המאשרים בקשה לשיפור ההחזר החודשי או הריביות של ההלוואה.

לעומת זאת, קשה יותר לקבל אשראי נוסף מעבר למשכנתא לדירה שניה, ביחס לבקשת הגדלת האשראי במיחזור משכנתא לדירה ראשונה. זאת עקב החשש להכבדה על כושר ההחזר ולסיכון היכולת של הלווים להחזיר את ההלוואה.

תוכן ממומן: משכנתא הפוכה לגילאי 60 ומעלה | משכנתא הבינלאומי בריבית נמוכה | משכנתא בנק הפועלים במבחר מסלולים

משכנתא חוץ בנקאית

עד לפני כמה שנים שוק המשכנתאות בישראל היה מגרש סגור ובו שיחקו רק הבנקים המורשים בישראל. אולם עקב כמה רפורמות שיזמה ממשלת ישראל נכנסו "שחקנים" חדשים למגרש הזה – חברות ביטוח, קרנות פנסיה וגורמים פיננסיים נוספים, לרבות חברות בינלאומיות.

החידוש והתחרות יצרו אופציה חדשה ואטרקטיבית, במסגרתה ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית. לא פעם, הקריטריונים לקבלתה והתנאים של ההלוואה טובים יותר מאלו של הבנקים, אולם במקביל היקף האשראי הניתן על ידי גורמים אלו עלול להיות נמוך יותר, כדי להקטין את הסיכון מבחינתם.

קיומה של אופציה לקחת משכנתא חוץ בנקאית הינה בשורה גדולה עבור הצרכנים, כאשר התחרות על הלב והכיס של הצרכן מועילה במתן תנאים טובים יותר, כגון ריביות נמוכות יותר או פריסה נוחה יותר.

עצם התחרות מאפשרת אופציות רבות יותר לבחירה על ידי הצרכן, ולכן מוטלת עליו החובה לבצע סקר שוק בין גורמי המימון השונים, הן בלקיחת משכנתא ראשונה והן בבדיקת האפשרות למיחזור משכנתא קיימת.

תוכן עניינים